Hier einige Tipps von mir auf die Sie beim Planen auf jeden Fall achten sollten:
1. Schimmel vermeiden
– das heutige Design von Fenstern führt häufig dazu, das das Fensterbrett innen mit Blumen und anderen Mitbringsel vollgestellt wird, so das das erforderliche Stoßlüften häufig nur durch Kippen erfolgt, damit sind schon fast Schimmelprobleme an den Fensterecken und eine unzureichende Entlüftung vorprogrammiert, deshalb
-> Machen Sie das Fensterbrett innen so klein und schmal, das man keine Gegenstände abstellen kann und geben sie dem Mieter lieber vor dem Fenster einen sicheren Blumenkasten
– Zwangslüften für Küche und Bad ist Pflicht, deshalb
-> Verwenden Sie keine Umluftdunstabzugshauben und reine auf Fenster basierenden Bäder, sondern sehen sie für beide Räume eine auf Ventilatoren basierte Lösung mit Entlüftung nach außen vor. Dies führt zwar zu Wärmeverlust aber das können sie, wenn gewollt, durch eine Wärmerückgewinnung in den Abluftrohren auffangen.
-> Link dazu wäre zum Beispiel die Firma Lunos: www.lunos.de
– Fussleisten, die bei Teppichen üblichen 0,5 cm starken Plastikteppichleisten ermöglich eine sehr dichte Platzierung der Möbel, Schränke u.s.w. an der Wand, so das dahinter kein Luftaustausch möglich ist, deshalb ob Parkett, Laminat oder Teppiche nehmen sie richtig stabile Holz Fussbodenleisten, damit haben die alle Möbel automatisch einen Abstand von 2 bis 3 Zentimeter von der Wand
2. Raumaufteilung
– Ein gutes Beispiel für effektives Platzmanagement sind Hotels und Ferienhäuser.
-> nehmen Sie sich zum Beispiel, den relativ neuen Centerpark im Elsass (hier der Link: Raumaufteilung ist leider Online nicht mehr verfügbar )
-> Wie moderne Hotels aussehen, kennen Sie sicherlich selber genug.
-> Aber immer wichtig: den Abstellraum in der Wohnung nicht vergessen.
3. Verteilung von Funktionen im Haus
-> Ich würde Waschmaschinen nicht innerhalb der Mietswohnung zulassen, sondern dafür einen zentralen Raum im EG oder KG zur Verfügung stellen, damit haben sie eine der Hauptgefahren für Wasserschäden schon beseitigt. Bei Neubauten mit isolierten Estrichböden, denken sie bitte in diesem Raum auch einen Abfluß im leicht angeschrägten Fußboden, da Ihnen das Wasser ansonsten unter den Estrich läuft und das sind wirklich sehr umfangreiche Sanierungen (würde zwar in den meisten Fällen die Versicherung bezahlen, aber den Aufwand haben sie trotzdem).
-> Denken Sie daran, das viele Mieter heute Fahrräder haben. Sehen sie am besten einen zentralen Platz für das Abstellen dafür vor, ansonsten haben sie die größtenteils kreuz und quer vor oder im Haus stehen, oder sie werden durch die Hausflure nach oben in die Wohnung getragen, was dann immer zu unschönen Stellen an der Flurwänden führt.
-> Mülltonnen am besten, vorne an die Straße, so das kein Transport notwendig ist.
4. Energieversorgung, Regenwasser, Solarwärmegewinnung und Warmwasserversorgung
-> Entkoppeln Sie die Einzelnen Wohnungen soweit als möglich voneinander (heißt bei Altbautenrenovierungen: Legen Sie keine zentralen Hausfunktionen z.B. die Heizung, in eine Wohnung, so das Sie nur beschränkten Zugang haben, passiert häufig in Altbauten, wenn das Dachgeschoß ausgebaut wird.
-> Ich würde sogar noch weiter gehen und wenn auch ökologisch Quatsch, in jede Wohnung eine Etagenheizung legen, so das es Sache des Mieters ist, einen Vertrag mit der Energieversorger zu schließen und sie außen vor sind. Hat den großen Vorteil, dass wenn der Mieter Zahlungsschwierigkeiten hat, Ihm auch gleich Heizung, Strom und Warmwasser abgesperrt wird. Wenn das nämlich nicht so ist, dann kann der Mieter noch über Monate auf Ihre Kosten Warmwasser und Heizung nutzen und sie bleiben bei einer späteren Zwangsräumung auf den Kosten sitzen.
-> Wie sollen Sie mit der Umstellung auf Wärmepumpe oder Fernwärme umgehen. Da Miethäuser ja größtenteils in größeren Städten stehen, ist vorher auf jeden Fall zu prüfen, ob eine Wärmeplanung für Ihre Stadt schon erstellt wurde. Wenn ja finden sie darin, ob Sie für den Zwangsanschluß an die Fernwärme vorgesehen sind oder ob ein Wärmepumpe oder etwas ähnliches mit 65% erneuerbaren Energien als Heizsystem möglich ist. Von einer Gasheizung jetzt noch neu zu installieren kann ich nur abraten.
-> Solarthermieanlagen oder auch Kombinierte Photovoltaik/Solarthermieanlagen sind eine gute Möglichkeit um einen großen Teil des Warmwasser im Sommer mit der Sonne zu erzeugen. Aber die Nebenkostenabrechnung wird deutlich komplizierten und Unterschätzen sie nicht den Aufwand um die Solarthermieanlage zu warten.
-> Was sie bei einer Solarthermieanlage auf jedem Fall brauchen, ist ein Warmwasserspeicher, aber der ist ja Häufig bei größeren Miethäusern sowieso vorhanden. Dann den am besten in eine Auffangwanne stellen und den Überlauf ans Abwassersystem anschließen, so können sie eine Vielzahl an Wasserschäden vermeiden. Leider gibt es bis heute keine Bonus bei der Versicherung dafür.
-> Da wir uns aber sowieso in die Richtung einer Karbonfreien Wärmeproduktion bewegen, heißt in vielen Fällen Warmwasserproduktion mit Strom. Deshalb würde ich heute unter dem Wissen aus meinem Vermieterleben, da ansonsten ganz schnell Legionellentest notwendig sind, bei nur etwas größeren Warmwassersystem. Deshalb würde ich nur noch Warmwasserdurchlauferhitzer direkt im Bad, am besten über der Badewanne installieren. Vorteile: keine Legionellenprüfung, Auffang- und Abfluß des Wassers im Havariefall sind automatisch gegeben.
-> Ich hatte in einem meiner Mietobjekte auch einmal eine Regenwasserspeicher mit 4x 2000L Speicher im Keller installiert und damit sowohl die Toilettenspülung als auch die Waschmaschinen versorgt. Ich kann nur davon abraten, denn die Nebenkostenabrechnung ist ein Albtraum, da sie 1. zusätzliche Wasserzähler brauchen, es müssen 2. Pumpen dauerhaft betrieben werden, die 3. Strom extra brauchen, im Sommer kommt es häufiger vor, das das Regenwasser aufgebraucht war und dann Trinkwasser nachgespeißt werden muß, aber wie legen sie dies wiederum auf die Mieter um, da die Menge Trinkwassernachspeisung ja nicht direkt auf einen Mieter umlegen können, sondern sie fangen mit Verhältnisgleichungen an, die Kosten dafür auf die Mietparteien umzulegen.
5. Ausstattung der Wohnung
-> Einbauküche ist heute ja schon fast Pflicht bei Vermietung, wenn Sie einen Kühlschrank einbauen, spendieren Sie Ihm einen 40 Liter Tiefkühlfach, 20 sind einfach zu klein.
-> Teilmöblierung, hat unter der kommenden Mietpreisbremsen einige Vorteile, 2 Stühle und ein Tisch z.B. in der Küche, aber da wird der Gesetzgeber sicherlich gegen vorgehen.
6. Was können sie noch tun, um sich vor Mietnomaden zu schützen
-> In Kanada ist es bei Vermietern üblich, das Mieter ein Schreiben (Vermieterbescheinigung) von ihren letzten Vermieter vorlegen müssen, worin bescheinigt wird:
- – das sie die Hausordnung befolgt haben,
- – das die Mietzahlung immer regelmäßig erfolgt ist
- – und das die Wohnung in einem Vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde
- (wobei letzteres manchmal etwas schwierig ist, wenn es nicht schon vorher Probelem mit dem Mieter gab), weil sie die Vermieterbescheinigung meistens einige Monate vorher ausstellen müssen, da der Mieter sie ja für die Wohnungsbewerbung bei seiner nächsten Wohnung braucht).
- Und dies sogar über mehrere Mietverhältnisse in die Vergangenheit (heißt in einer Dokumentation gesammelt).
- Ich vermiete nur noch mit Vorlage eines solchen Schreibens und was ich so bemerkt habe, sind im Norddeutschland auch viele große Wohnungsunternehmen dazu übergegangen sind.
- Wichtig ist: es sollte eine Telefonnummer oder e-mail Adresse des Vorvermieters enthalten sein,damit man Ihn leicht kontaktieren kann um eine Rücksprache und Verifizierung vornehmen kann. Stellen Sie bitte auch immer eine aus, wenn der Mieter danach fragt.
Update 2023-05-17
Hier noch einige interessante Bücher zu dem Thema: